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任意売却の相談事例

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実際にお寄せいただいたご相談事例のいくつかをご紹介します。

任意売却事例集
実際にお寄せいただいたご相談のいくつかをご紹介します。

ご相談事例1
「至急話を聞きたい」
ご相談事例2
「親族間売買の方法とローン」 その1
ご相談事例3
「親族間売買の方法とローン」 その2
ご相談事例4
「対応の早い業者を探しています」
ご相談事例5
「時間の問題で、もう限界です」
ご相談事例6
「破産を避けたい」
ご相談事例7
「任意売却後の支払いについて」
ご相談事例8
「父の住宅ローンが・・・」
ご相談事例9
「元夫と一刻も早く縁を切りたい」

ご相談事例1 「至急話を聞きたい」

埼玉県 M様(52歳・男性)

【ご相談内容】

裁判所より担保不動産競売開始決定通知が突然送られてきたが、どのように対処すれば良いか相談したい。
書面の内容から、住宅ローンの滞納による競売のようである。

【私のお応えと結果】

競売の通知が突然送られてきたとのことですが、突然送られて
くることはありません。
競売の通知の前には通常、電話や催告書が来た時、配達証明や
内容証明郵便など本人の受け取りが必要な郵便が来ます。

事情を聴くと、ご本人は単身赴任で、受け取りは奥さまが
されていたようです。
また、ご家庭が離婚状態で、奥さまが受け取りながらほったらかしにして
おかれたようです。競売屋や怪しい人が訪ねてくるのは嫌だということで、
私の名刺をインターホンに貼り付けてもらい、そういう輩を排除しながら
1カ月という短い期間で任意売却を成功させました。

ご相談事例2 「親族間売買の方法とローン」 その1

神奈川県横浜市 S様(38歳・男性)

【ご相談内容】

とりあえず簡潔に内容を記します。

  • 父親の自営会社が破産。同時に父親も破産
  • 放っておくとそのうち競売となる
  • 現在は管財人の管理
  • 実家の固定資産評価価格は1321万
  • 大手銀行では親族間の不動産売買融資は困難
  • 融資してもらいたい金額は900~1100万
  • 金利を多く払いたくないので10年以内で支払う
  • 購入方法は、
    1.  何とか銀行に融資してもらう
    2.  第三者に一回購入してもらってから買い戻す
    3.  親族間売買サービスをしている業者に頼む
    4.  確実ではないが競売に参加    …等を検討中
  • とりあえず、今の弁護士と不動産業者にも相談中
  • 購入したとしても自分自身がそこに住むのは当分先の話
  • 購入後は親と賃貸契約を結ぶことも検討
  • 私自身の年収は700万程度
  • 難しい案件だけど、何か良い方法はないでしょうか?

以上、突然ですが宜しくお願いします。

【私のお応えと結果】

弊社に問い合わせをいただく前に、ご自身でよく勉強されて
いらっしゃいました。
結局、親子間売買のサービスをしている業者を利用して買い戻しに
成功しました。
お父様は破産されましたので残債務は無くなり、そのまま
住み続けられることになりました。
このような案件でも、必ず良い解決策はあります。

当事者がよく勉強して理解され、その上に適切な専門家が入れば、
ほとんどの案件は何らかの良き解決を見つけることが出来ます。

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ご相談事例3 「親族間売買の方法とローン」 その2

京都府 T様

【ご相談内容】

はじめまして、●●と申します。住宅と負債に関して調べていた所、御社HPを拝見しました。
とても難しい問題だと重々承知ですが、もし解決の糸口が見つかれば! とワラをも掴む思いで
お問い合わせさせていただきました。
現在、親が住宅ローンの他に約1200万円程の負債を抱えております。
その負債は、自営業がうまく行かず、住宅ローンと生活費、税金に充てる資金を消費者ローンから
借りてしまったのです。
もちろん生活に行き詰まり、住宅を売却しなければ親は生きていけなくなりました。
住宅ローンは残り約1750万円残っています。月に約14万円の支払いです。
住宅を不動産屋に見積もってもらった所、約2100万円でした。
ですが、長年住んできた未練、私も住んできた家を他人に手放すのはとても辛いです。
もちろん贅沢な望みとは重々承知ですが…。
そこで、親子間での売買で何とかならないだろうかと思いました。
私が家を買い取り、親は残りの住宅ローンと消費者ローンを完済します。
できれば消費者ローンを優先に全て返済し、残りを住宅ローンに返済、もちろん足りない分は完済するまで
ローンを継続することはできないものでしょうか。
もしくは、それと同等の手段はないものでしょうか。
よろしくお願いします。

【私のお応えと結果】

安い金利である住宅ローンの支払いに、高い金利で借りて返済する
このやり方はその場しのぎでしかなく、いつか必ず行き詰まります。

この方の場合、売却すると400万弱残るということです。
しかし、住宅は手放したくないとのことですから、お父さんと
息子さんが売買する形にして住宅ローンを組めば、消費者ローンも
返済できて家も残り、ご両親ともそのまま住み続けることができます。

ご相談事例4 「対応の速い業者を探しています」

東京都 K様(39歳・男性)

【ご相談内容】

私は現在仕事の都合で東京に住んでいますが、北海道に持っている物件がオーバーローン状態で返済が苦しく、
滞納1か月目です。
残債は約2900万円程度です。
物件管理をお願いしている地元の不動産屋さんに相談したところ、任意売却という方法を勧められ相談できる方を
探しているところです。
過日、別の業者さんにも相談したのですが、一度連絡頂けただけで、その後は、ご多忙のようでなかなか連絡が
頂けず、今後の段取りなどがわからず不安で依頼先を変更しようと思っています。
物件は北海道でこちらから出向く事も叶わないので、東京でうまく北海道の業者さんと仲介していただけるか、
メールと電話で円滑に連絡をとって対応頂ける業者さんを探しています。
良い相談相手を探していますので、よろしくお願いいたします。
なお、仕事中で電話に出られない場合もありますので、まずはメールでご連絡頂ければと存じます。

【私のお応えと結果】

住まいが東京、物件が北海道というケースです。
任意売却専門業者ではない地元の業者に頼むも
連絡をくれないとのこと。

私は業務の本拠地を横浜に置いていますが、
全国に提携業者がおります。
K様と連絡がつき、打ち合わせが出来たその日のうちに依頼されて、
私とお客様と北海道の提携業者の三者で連絡を取りながらスムーズに
任意売却を進めました。

このように、物件が遠隔地にあっても解決方法は様々あります。特に私たち任意売却専門業者は、
種々の分野の専門家との人脈と任意売却業者同士のネットワークを大切にしています。

信頼いただける専門業者とは全国にある種のネットワークを持っているものです。
ですから、こんな相談をしても無駄か…と思わず、どのような案件でも一度ご相談ください。

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ご相談事例5 「時間の問題で、もう限界です」

福岡県 N様(37歳・男性)

【ご相談内容】

はじめまして、相談よろしくお願いします。
物件管理をお願いしている地元の不動産屋さんに相談したところ任意売却という方法を勧められ、相談できる方を
探しているところです。
1階が店舗で2階が住居の一軒家で自営業を営んでおります。この不景気で年々売り上げが落ち込み、収入も
4分の1まで落ち込んでしまいました。
住宅ローンの残金がおよそ2400万円で、毎月22万円の返済をしております。
今のところ貯金を取り崩して何とか返済をしておりますが、それも時間の問題でもう限界です。
寝たきりの老人と子供3人を抱えて、毎月22万円の返済は不可能になってきました。
HPでいろいろ調べてみたのですが、任意売却をするしか方法は無いのでしょうか。突然で申し訳ございませんが、
どうぞよろしくお願いします。

【私のお応えと結果】

預金を崩してまで住宅ローンを払うのはどうかと思います。
なぜなら、住宅ローンはその支払いのほとんどが金利だからです。

一度、払ったものは返っては来ません。
今の時代、22万円の半分の家賃の賃貸でも結構な広さと
快適さが得られます。
この事情を詳しくお話しして、早速、任意売却をしていただきました。

ローン破綻前に処理が出来ましたので、良い条件で販売することができ、
今では家賃8万円の店舗付き住宅で不安から解放され、生き生きと過ごされています。

ご相談事例6 「破産を避けたい」

宮城県 Y様(男性)

【ご相談内容】

仙台市に在住のYと申します。いくつか質問をさせて下さい。
現在仙台市内の3LDKのマンションに住んでいます。住宅ローン2200万円が残っていて(滞納なし)
支払いが難しいので売却したいと思っています。
近隣の相場でみると1000万円つくかつかないかの物件なので、売却後に多額の支払いが残ります。
まだ借り入れしている銀行にも相談には行っていないのですが、連帯保証人になっている親のところに
同居をするので、マンションを処分して支払いを大幅に減らすか、なくせる方法はないものかと調べていて
御社のHPにたどり着きました。
破産を避けたいと思っているのですが、私のケースは任意売却がベストなのでしょうか。
親の持ち家になんらかの制限がかかったりするのでしょうか。
HPでいくつかの事例の中で、売却後1000万円の残金がある場合、月々1万円程度の支払いでいいと
書いてあったのですが、到底1000万円を完済することができなくてもいいということなのでしょうか。
支払い期間は一生ということなのですか。教えてください。よろしくお願いいたします。

【私のお応えと結果】

連帯保証人がいる任意売却の場合、残債務は連帯保証人にも
請求されます。
つまりこの方の場合、親御さんと同居しても親御さんに
請求がくるため、残債務を一括で返済しない限り、結局親御さんの
自宅も売却しなければならなくなります。

方法としては、自分も親も任意売却して賃貸に移るか、
親御さんの自宅を身内間売買で買い取りそのまま住み続けるかでしょう。
連帯保証人がいる場合は、プロセスや手続きが複雑になりますので、
ぜひ信頼できる専門業者にご相談ください。

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ご相談事例7 「任意売却後の支払いについて」

山口県 F様(男性)

【ご相談内容】

突然のメールにて失礼をいたします。任意売却を考えている者です。
御社HPを拝見させていただきました。売却後の支払いにつきまして何点かお伺いさせていただきます。
任意売却を考えているぐらいなので、生活状況は芳しくないです。その中で、返済のお金を捻出しなければ
なりません。
この返済の額は、回収会社との交渉とありますが、具体的にはどのように交渉していくのでしょうか?
また、この交渉は弁護士を通さずとも本人でもできるものなのでしょうか?
HPの中の事例をみると、結構スムーズに交渉が行われているようにみえますが、実際のところはどのような
感じなのでしょうか?
お忙しいところ大変お手数をお掛けいたしますが、ご返信いただければ幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

【私のお応えと結果】

債権回収会社との交渉は、本人もしくは代理人つまり弁護士にしか
できません。
それ以外は相手にしてくれません。
私がお手伝いしたお客様に関しては、
直接交渉のアドバイスを無償で行わせていただいています。

どういうことかといいますと、任意売却が終わった後は、
当事者と私は友達ということです。
ですから弁護士を通さず、直接交渉していただいても、
スムーズな結果の出る事例が多いのです。
友達が困っていたら無償で助けるのは当たり前ですよね。

ご相談事例8 「父の住宅ローンが…」

神奈川県 I様(27歳・女性)

【ご相談内容】

父が事業に失敗して仕事がなくなり、生活費をずっと借金して暮らしてきたようで、
債務が雪だるまで増えています。
外から借りたお金は、親類縁者からの借金で一部を残し返したのですが、60歳をすぎてのタクシーの運転手
(現在)の給料では、いつか元に戻ることは目に見えています。
また、90年ごろ6000万近く(恐らく30~35年ローン)で購入した東京の自宅のローンが、残り
1800万というところで、借金とは別に支払い不能の状態です。
毎月18万の家賃を返していることになり、かなりつらい生活のようです。売りに出してはいますが、
古い家ですので売れません。
私は実家を離れて今は横浜市で暮らしています。助けようにも年収300万程度の私にはどうしようもなく…。
両親も共に60歳をすぎて、家がないのは辛いと思い、相談差し上げました。
いいお知恵をいただければと思います。

【私のお応えと結果】

ご両親の家を残してあげるにも年収が低くて住宅ローンが組めない
ため、この方の場合は結果として家を残すことができませんでした。

しかし、暮らしが立ちゆくように、
あと少しで年金(給料と違い年金などは差し押さえできません)が
出るので生活には困らなくなるからと、任意売却終了後、
弁護士による債務整理をしました。

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ご相談事例9 「元夫と一刻も早く縁を切りたい」

ニューヨーク在住 A様(31歳・女性)

海外在住の方からのご相談です。電話とメールのやり取りで、対処可能です。
例としてメールでのやり取りの一部をご紹介いたします。

【私のメールでの回答】

A様、初めまして。ライビックス住販の木原と申します。
この度は、お問い合わせありがとうございます。

お急ぎのようですので簡潔に説明差し上げます。
まず、任意売却するには期限の利益を喪失し、保証会社の
代位弁済後でなければできません。
この期間は、金融機関よって3か月から6か月と違います。
その後、販売をかけて買主が現れたら契約して残債務が確定いたします。

このとき弊社の仲介手数料がかかりますが、これは債権者よりいただきますのでA様の費用負担はありません。
そして、ここからが債権保有者である保証会社との交渉になります。
通常は、残債務の返済は小額返済(月額1万円くらい)を認めていただけます。
しかし、任意売却後の残債務が大きいと一生かかっても払いきれません。

そこで、残債務の減免の交渉をします。
実は「ある程度まとめて支払うから残りの債務を免除してくれないか」と持ちかけると応じてくれる
ケースが多いです。(添付参照)
早速ですが、以下の内容を教えてください。

  1.  住宅ローンを組んでいる不動産の住所・種類・面積・築年数など
  2.  住宅ローンの残債務額・完済までの残存年数
  3.  その他の借り入れ

メールの内容だけですと的確なアドバイスができかねますので、お電話くださればA様のケースに
即したアドバイスができます。
ご都合の良い時、一度お電話ください。なお、ご相談、ご依頼は無料です。よろしくお願いします。

【A様からのメール】

木原さん、こんにちは。連絡ありがとうございます。初めてのことで、あまり知識がないので困っています。
この住宅ローンは元夫名義で、不動産自体は共有名義です。
また、今まで知らなかったのですが、元夫は他社にも借り入れがあり自己破産を申請するので、連帯保証人の私に
あとはよろしく的なことを言ってきたので、私としては、まず元夫には破産を待ってもらい、管財人に行く前に
何とか不動産を処分して残債と相殺し、少しでも残債を減らして返済をしたいと考えています。
今まで延滞はなく、支払いをするために他社に借り入れしていたようです。
今回7月27日の支払い分を延滞している状態です。
しかしながら、下記のお話ですとこのまま延滞を続け、代位弁済まで持ち込まないと任意売却には進めない
ということですね。
私としては、延滞したくないので、今回の分もなんとか無理をしてでも支払って信用情報に傷をつけたくないのですが…。
また、延滞を続けることによって、保証人の私そして私の両親(両親も連帯保証人です)に影響がでてくることを
危惧しています。
そのため、一日も早く売却をして、清算したいのですが、それは、やはり無理なのでしょうか…。
今までも売りに出していたようですが、それでも売れないということは、任意売却なんて無理で、このまま破産して
競売にもちこむしか道はないということでしょうか…。
日中にお電話をしたいのですが、海外におりまして、また仕事がら電話をしにくい状況です。
日本時間の17:00以降でしたら、自宅からかけることができるかと思うので、一度ご連絡させていただきたく
思いますが、取り急ぎ下記の質問に関して、私がわかる範囲でまずお知らせします。

  1.  住宅ローンを組んでいる不動産の住所・種類・面積・築年数など
    • 住所:埼玉県K市S●●●●●●
    • 種類:一戸建て 4LDK+地下室+地下駐車場2台分
    • 面積: ?
    • 築年数:20年くらい
  2.  住宅ローンの残債務額・完済までの残存年数
    • 残債:2400万円くらいと言ってました。
    • 完済までの残存:11年前に30年ローンを組んだのであと19年
  3.  その他の借り入れ:元夫に確認します。

私の希望としては、一日でも早くとにかく売却しローンを清算し、元夫との関係を切りたいのが本音です。
ローン清算後は、元夫に破産だろうと何だろうとしてもらうのは構わないのですが。
こんな状況なんですが、私が助かる道はあるのでしょうか? どうかアドバイスのほどよろしくお願いします。

【私のメールでの回答】

A様
ご連絡いただきましてありがとうございます。
A様ご自身や、ご両親様の信用を傷つけたくないということが、
一番の目的なのですね。

そうであれば、A様が元ご主人様に代わって返済をしていけば
大丈夫です。
仮に、元主人様が破産しても債権者は保証人が返済すれば問題は
ありませんし、A様の信用情報は傷つきません。

また、共有名義とのことですので元主人様の持分を買い取り、
A様の単独名義にしてしまえば、売却するにしてもそのまま払い続けるにしても、
元主人様とは関係なくA様の自由意志でできます。

【A様からのメール】

早速のご返答ありがとうございます。
もちろん、信用情報を悪くしたくないという目的もありますが、一番の目的は一日も早く不動産を売却してローンを
清算し、前夫との関係を切ることです。
任意売却という言葉にすがりつきましたが、今までずっと売りにでていたのに売れなかったので、早急にどこかに
買い取ってもらうことになるしかないのかな、と思いはじめました。
今、売却を急いでいる理由として、

  1. 前夫が破産手続きを進めている。
    現在延滞中ですがローン借入れの銀行に対しては、9月まで通知をまってもらっています。
  2. 私もローンを払っていける状況ではない。
    私の希望としては、売却し、少しでも残債を減らして、私がどこかで借入れして、一括返済する。

この状況では、買取方向で進んでいく感じになるので、木原さんの会社では扱えない案件になってしまいますか?

【私のメールでの回答】

A様
先ほどはお電話くださいましてありがとうございました。
できるだけ正確に査定をするため住宅の中を拝見できないでしょうか?
できれば間取り図面などの購入当時の販売パンフレットなどの
コピーもいただければありがたいのですが。

A様のご了解をいただいた上で、私が元ご主人様にご連絡して、
カギや資料を郵送していただくというのはどうでしょうか。

差し支えなければ元ご主人様と連絡をとりまして拝見させていただければと存じます。
よろしくお願いいたします。

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