任意売却専門不動産ライビックス住販です。住宅ローン問題でお困りの方、是非ご相談ください。一緒に解決していきましょう。
教えて！任意売却
任意売却ご相談事例集
実際にお寄せいただいたご相談のいくつかをご紹介します
ご相談事例１ 「至急話を聞きたい」
…内容から、住宅ローンの滞納による競売のようである。
【私のお応えと結果】 競売の通知が突然送られてきたとのことですが、突然送られてくることはありません。競売の通知の前には、通常電話や催告書が来た後、 配達証明や内容証明郵便など本人の受け取りが必要な郵便できます。
事情を聴くとご本人は単身赴任で受け取りは奥さまがされていたようです。 また、ご家庭が離婚状態で、奥さまが受け取りながらほったらかしにしておかれたようです。
競売屋や怪しい人が訪ねてくるのは嫌だということで、わたしの名刺をインターホンに貼り付けて、 そういう輩を排除しながら１カ月という短い期間で任意売却を成功させました。
ご相談事例２ 「親族間売買の方法とローン」 その１
・父親の自営会社が破産。同時に父親も破産
・ほおっておくとそのうち競売となる
・現在は管財人の管理
・実家の固定資産評価価格は１３２１万
・大手銀行では親族間の不動産売買融資は困難
・融資してもらいたい金額は９００〜１１００万
・金利を払いたくないので１０年以内で支払う
・購入方法は、
１ 何とか銀行に融資してもらう
２ 銀行の条件をクリアーするために第三者に一回購入してもらい買い戻す
３ 親族間売買サービスをしている業者に頼む
４ 確実ではないが競売に参加
…等を検討中
・とりあえず、今の弁護士と不動産にも相談中
・購入したとしても自分自身がそこに住むのは当分先の話
・購入後は親と賃貸契約を結ぶことも検討
・私自身の年収は７００万程度
・難しい案件だけど、何か良い方法はないでしょうか？
以上、突然ですが宜しくお願いします。
【私のお応えと結果】 弊社に問い合わせる前に、ご自身でよく勉強されていらっしゃいました。
結局、親子間売買のサービスをしている業者を利用して買い戻しに成功しました。お父様は破産されましたので残債務は無くなり、 そのまま住み続けられることになりました。
このような案件でも、必ず良い解決策はあります。
当事者がよく勉強し理解され、その上に適切な専門家が入れば、ほとんどの案件は何らかの良き解決を見つけることが出来ます。
ご相談事例3 「親族間売買の方法とローン」 その２
はじめまして、●●と申します。 住宅と負債に関して調べていた所、御社ＨＰを拝見しました。 とても難しい問題だと重々承知ですが、もし解決の糸口が見つかれば！ とワラをも掴む思いでお問い合わせさせていただきました。 現在、親が住宅ローンの他に約１２００万円程の負債を抱えております。 その負債は、自営業がうまく行かず、住宅ローンと生活費、税金を消費者ローンから借りて作ってしまったのです。 もちろん生活に行き詰まり、住宅を売却しなければ親は生きていけなくなりました。住宅ローンは残り約１７５０万円残っています。 月に約１４万の支払です。 住宅を不動産屋に見積もってもらった所、約２１００万円でした。 ですが、長年住んできた未練、私も住んできた家を他人に手放すのはとても辛いです。もちろん贅沢な望みとは重々承知ですが…。 そこで、親子間での売買でなんとかならないだろうかと思いました。私が家を買いとり、親は残りの住宅ローンと消費者ローンを完済します。 できれば消費者ローンを優先に全て返済し、残りを住宅ローンに返済、もちろん足りない分は完済するまでローンを継続することはできないものでしょうか。 もしくは、それと同等の手段はないものでしょうか。 よろしくお願いします。 【私のお応えと結果】 安い金利である住宅ローンの支払いに、高い金利で借りて返済するこのやり方はその場しのぎでしかなく、いつか行き詰ります。 この方の場合、売却すると４００万弱残るということです。しかし、住宅は手放したくないとのことですから、 お父さんと息子さんが売買する形にして住宅ローンを組めば、消費者ローンも返済できて家も残り、ご両親ともそのまま住めます。
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ご相談事例４ 「対応の速い業者様を探しています」
物件管理をお願いしている地元の不動産屋さんに相談したところ、任意売却という方法を勧められ相談できる方を探しているところです。
過日、別の業者さんにも相談したのですが、一度連絡頂けただけで、その後は、ご多忙のようでなかなか連絡が頂けず、 今後の段取りなどがわからず不安で依頼先を変更しようと思っています。
物件は北海道でこちらから出向く事も叶わないので、東京でうまく北海道の業者さんと仲介していただけるか、 メールと電話で円滑に連絡をとって対応頂ける業者さんをさがしています。
良い相談相手を探していますので、よろしくお願いいたします。
なお、仕事中で電話に出られない場合もありますので、まずはメールでご連絡頂ければと存じます。
【私のお応えと結果】 住まいが東京、物件が北海道というケースです。
任意売却専門業者ではない地元の業者に頼むも連絡をくれないとのこと。
わたしは業務の本拠地を横浜に置いていますが、全国に提携業者がおります。
Ｋ様と連絡がつき、打ち合わせが出来たその日のうちに依頼されて、わたしとお客様と北海道の提携業者の ３者で連絡を取りながらスムーズに任意売却中です。
このように、物件が遠隔地にあっても解決方法は様々あります。特に私たち任意売却専門業者は、種々の分野の専門家との人脈と、 任意売却業者同士のネットワークを大切にしています。
信頼いただける専門業者とは全国にある種のネットワークを持っているものです。ですから、 こんな相談をしても無駄か…と思わず、どのような案件でも一度ご相談ください。
ご相談事例５ 「時間の問題で、もう限界です」
物件管理をお願いしている地元の不動産屋さんに相談したところ、任意売却という方法を勧められ相談できる方を探しているところです。
１階が店舗で２階が住居の一軒家で自営業を営んでおります。
この不景気で年々売り上げが落ち込み、収入も４分の１まで落ち込んでしまいました。
住宅ローンの残金がおよそ２４００万円で、毎月２２万円の返済をしております。 今のところ貯金を取り崩して何とか返済をしておりますが、それも時間の問題でもう限界です。
寝たきりの老人と子供３人を抱えて、毎月２２万円の返済は不可能になってきました。
ＨＰでいろいろ調べてみたのですが、任意売却をするしか方法は無いのでしょうか。
突然で申し訳ございませんが、どうぞよろしくお願いします。
【私のお応えと結果】 預金を崩してまで住宅ローンを払うのはどうか？ と思います。
なぜなら、住宅ローンはその支払いのほとんどが金利だからです。
一度、払ったものは返っては来ません。
今の時代、２２万円の半分の家賃の賃貸でも結構な広さと快適さが得られます。
この事情を詳しくお話しして、早速、任意売却していただきました。
ローン破綻前に処理が出来ましたので、良い条件で販売することが出来、今では家賃８万円の店舗付き住宅で 不安から解放され、生き生きと過ごされています。
ご相談事例６ 「破産を避けたい」
仙台市に在住のＹと申します。いくつか質問をさせて下さい。 現在仙台市●●区の３ＬＤＫのマンションに住んでいます。 住宅ローン２２００万が残っていて（滞納なし）支払いが難しいので売却したいと思っています。 近隣の相場でみると１０００万つくかつかないかの物件なので、売却後に多額の支払いが残ります。まだ借り入れしている銀行にも相談には行っていないのですが、 連帯保証人になっている親のところに同居をするので、マンションを処分して支払いを大幅に減らすか、 なくせる方法はないものかと調べていて御社のＨＰにたどり着きました。 破産を避けたいと思っているのですが、私のケースは任意売却がベストなのでしょうか。 親の持ち家になんらかの制限がかかったりするのでしょうか。 ＨＰでいくつかの事例の中で、売却後１０００万の残金がある場合、月々１万円程度の支払いでいいと書いてあったのですが、 到底１０００万円を完済することができなくてもいいということなのでしょうか。 支払い期間は一生ということなのですか。教えてください。よろしくお願いいたします。 【私のお応えと結果】 連帯保証人がいる任意売却の場合、残債務は連帯保証人にも請求されます。 つまりこの方の場合、親御さんと同居しても親御さんに請求がくるため、残債務を一括で返済しない限り、結局親御さんの自宅も売却しなければならなくなります。 方法としては、自分も親も任意売却して賃貸に移るか、親御さんの自宅を身内間売買で買い取りそのまま住み続けるかでしょう。 連帯保証人がいる場合は、プロセスや手続きが複雑になりますので、ぜひ信頼できる専門業者にご相談ください。
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ご相談事例７ 「任売後の支払いにつきまして」
突然のメールにて失礼をいたします。任売を考えている者です。 御社ＨＰを拝見させていただきました。任売後の支払いにつきまして何点かお伺いさせていただきます。 任売を考えているぐらいなので、生活状況は芳しくないです。その中で、返済のお金を捻出しなければなりません。 この返済の額は、回収会社との交渉とありますが、具体的にはどのように交渉していくのでしょうか？ また、この交渉は弁護士を通さずとも本人でもできるものなのでしょうか？ ＨＰの中の事例をみると、結構スムーズに交渉がおこなわれているようにみえますが、実際のところはどのような感じなのでしょうか？ お忙しいところ大変お手数をお掛けいたしますが、ご返信いただきますれば幸いです。どうぞよろしくお願い申し上げます。 【私のお応えと結果】 債権回収会社との交渉は、本人もしくは代理人つまり弁護士にしかできません。それ以外は相手にしてくれません。 わたしが任意売却をお手伝いしたお客様に関しては、直接交渉のアドバイスを無償で行わせていただいています。 どういうことかといいますと、任意売却が終わった後は、当事者と私は友達ということです。 ですから弁護士を通さず、直接交渉していただいても、スムーズな結果の出る事例が多いのです。友達が困っていたら無償で助けるのは当たり前ですよね。
ご相談事例８ 「父の住宅ローンが…」
父が事業に失敗し仕事がなくなり、生活費をずっと借金して暮らしてきたようで、債務が雪だるまで増えています。 外から借りたお金は、親類縁者からの借金で一部を残し返したのですが、６０をすぎてのタクシーの運転手（現在）の給料では、いつか元に戻ることは目に見えています。 また、９０年ごろ６０００万近く（恐らく30〜35年ローン）で購入した東京の自宅のローンが、残り１８００万というところで、借金とは別に支払い不能の状態です。 毎月18万の家賃を返していることになり、かなりつらい生活のようです。売りに出してはいますが、古い家ですので売れません。 私は実家を離れて今は横浜市で暮らしています。助けようにも年収３００万程度の私にはどうしようもなく…。両親も共に60をすぎて、家がないのは辛いと思い、相談差し上げました。 いいお知恵をいただければと思います。 【私のお応えと結果】 ご両親の家を残してあげるにも年収が低くて住宅ローンが組めない。 この方の場合は、結果として家を残すことはできませんでした。 しかし、暮らしが立ちゆくように、あと少しで年金（給料と違い年金などは差し押さえできません） が出るので生活には困らなくなるからと、任意売却終了後、弁護士による債務整理をしました。 現在では、心静かに落ち着いた暮らしを送っており、親思いの娘さんも、安心してご自分の暮らしをエンジョイされているようです。
ご相談事例９ 「元夫と一刻も早く縁を切りたい」
※海外在住の方からのご相談です。電話とメールのやり取りで、対処可能です。例としてメールでのやり取りの一部をご紹介いたします。
【私のメールでの回答】
Ａ様、はじめまして。
任意売却センター ライビックス住販の木原と申します。この度は、お問い合わせありがとうございます。
お急ぎのようですので簡潔に説明差し上げます。まず、任意売却するには期限の利益を喪失し、保証会社の代位弁済後でなければできません。これは、金融機関よって３ヶ月から６ヶ月と違います。
その後販売をかけて買主が現れたら契約して残債務が確定いたします。
このとき弊社の仲介手数料がかかりますが、これは債権者よりいただきますのでＡ様の費用はかかりません。
そして、ここからが債権保有者である保証会社との交渉になります。通常は、残債務の返済は小額返済（月額１万円くらい）
を認めていただけます。しかし、残債務が大きいと一生かかっても払いきれません。
そこで、残債務の減免の交渉をします。実は「ある程度まとめて支払うから残りの債務を免除してくれないか」と持ちかけると応じてくれるケース多いです。（添付参照）
早速ですが、以下の内容を教えてください。
１ 住宅ローンを組んでいる不動産の住所・種類・面積・築年数など
２ 住宅ローンの残債務額・完済までの残存年数
３ その他の借り入れ
メールの内容だけですと的確なアドバイスができかねますのでお電話くださればＡ様のケースに即したアドバイスができます。
ご都合の良い時、一度お電話ください。なお、ご相談、ご依頼は無料です。よろしくお願いします。
木原洋一
【A様からのメール】
木原さん、こんにちわ。連絡ありがとうございます。
はじめてのことで、あまり知識がないので困っています。
この住宅ローンは元夫名義で、不動産自体は共有名義です。
また、今まで知らなかったのですが、元夫は他社にも借り入れがあり自己破産を申請するので、連帯保証人の私にあとはよろしく的なことを言ってきたので、私としては、まず元夫には破産を待ってもらい、管財人に行く前に、
なんとか、不動産を処分し残債と相殺し、少しでも残債を減らし返済したいと考えています。
今まで延滞はなく、支払いをするために他社に借り入れしていたようです。今回７月２７日の支払い分を延滞している状態です。
しかしながら、下記のお話ですと、このまま延滞を続け、代位弁済まで持ち込まないと任意売却には進めないということですね。
私としては、延滞したくないので、今回の分もなんとか無理をしてでも支払って信用情報に傷をつけたくないのですが…。
また、延滞を続けることによって、保証人の私そして私の両親（両親も連帯保証人です）に影響がでてくることを危惧しています。
そのため、一日も早く売却をして、清算したいのですが、それは、やはり無理なのでしょうか…。今までも売りに出していたようですが、
それでも売れないということは、任意売却なんて無理で、このまま破産して競売にもちこむしか道はないということでしょうか…。
日中にお電話いれたいのですが、海外におりまして、また仕事がら電話をしにくい状況です。日本時間の17:00以降でしたら、自宅からかけることができるかと思うので、一度ご連絡させていただきたく思いますが、
取り急ぎ下記の質問に関して、私がわかる範囲でまずお知らせします。
１ 住宅ローンを組んでいる不動産の住所・種類・面積・築年数など
・住所：埼玉県Ｋ市Ｓ●●●●●●
・種類：一戸建て ４ＬＤＫ＋地下室＋地下駐車場２台分
・面積： ？
・築年数：２０年くらい
２ 住宅ローンの残債務額・完済までの残存年数
・残債：2400万くらいと言ってました。
・完済までの残存：１１年前に３０年ローンを組んだのであと１９年
３ その他の借り入れ：元夫に確認します。
私の希望としては、一日でも早くとにかく売却しローンを清算し、元夫との関係を切りたいのが本音です。
ローン清算後は、元夫に破産だろうとなんだろうしてもらうのはかまわないのですが。
こんな状況なんですが、私が助かる道はあるのでしょうか？
どうかアドバイスのほどよろしくお願いします。
【私のメールでの回答】
Ａ様
ご連絡いただきましてありがとうございます。
Ａ様ご自身や、ご両親様の信用を傷つけたくないということが、一番の目的なのですね。
そうであれば、Ａ様が元ご主人様に代わって返済をしていけば大丈夫です。
かりに、元主人様が破産しても債権者は保証人が返済すれば問題はありませんし、Ａ様の信用情報は傷つきません。
また、共有名義とのことですので元主人様の持分を買い取り、Ａ様の単独名義にしてしまえば、売却するにしてもそのまま払い続けるにしても、元主人様とは関係なくＡ様の自由意志でできます。
【A様からのメール】
早急な返答ありがとうございます。
もちろん、信用情報を悪くしたくないという目的もありますが、一番の目的は、一日も早く不動産を売却し、ローン清算し前夫との関係を切ることです。
任意売却という言葉にすがりつきましたが、今まで、ずっと売りにでていたのに、売れなかったので、早急にどこかに買い取ってもらうことになるしかないのかな、と思いはじめました。
今、売却を急いでいる理由として、
１．前夫が破産手続きを進めている。現在延滞中ですがローン借入れの銀行に対しては、９月まで通知をまってもらっています。
２．私もローンを払っていける状況ではない。私の希望としては、売却し、少しでも残債を減らして、私がどこかで借入れして、一括返済する。
この状況では、買取方向で進んでいく感じになるので、木原さんの会社では扱えない案件になってしまいますか？
【私のメールでの回答】
Ａ様
先ほどはお電話くださいましてありがとうございました。
できるだけ正確に査定をするため住宅の中を拝見できないでしょうか？
できれば間取り図面などの購入当時の販売パンフレットなどのコピーもいただければありがたいのですが。
Ａ様のご了解をいただいた上で、私が元ご主人様にご連絡して、カギや資料を郵送していただくというのはどうでしょうか。
差し支えなければ元ご主人様と連絡をとりまして拝見させていただければと存じます。
よろしくお願いいたします。
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