教えて！任意売却

◆◇◆不動産担保ローンの罠◆◇◆

収入があまりないのに不動産担保ローンに手を出すなんて、かなり危険ですよ。なぜなら、不動産担保ローンだって住宅ローンと同じように、毎月決められた日に返済しなければならないんですから。

収入がないのに不動産担保ローンを借りたら、毎月の返済のために他の消費者金融などから借り入れをしなければならない羽目になって、いずれは行き詰まることになるんです。でも実は、初めからそうなるのが分かっていて貸し出すことを知っていますか？

ある不動産担保ローン会社に勤める人から聞いた話なんですが、「融資手数料で儲け、毎月の金利で儲けて、払えなくなると担保不動産をグループの別会社に仕入れさせてその売却益で儲けて、おまけに、その取引の仲介を別のグループ会社にやらせて仲介手数料まで絞り取る」のだとか。二重三重で儲けるためのカモにされますよ。

　この話は、あくまでも毎月の収入があまりない人の例ですから悪しからず。不動産担保ローンは使い方によっては便利です。私も利用したことがあります。

◆◇◆ハローワークの裏ワザ◆◇◆

ハローワークは、新しい仕事を探すためだけのところじゃありません。失職中の失業保険も正々堂々と受け取って、空いた時間もお金も、有意義に使いたいですよね。
そのためには、失業保険の手続きの方法やハローワークの使いかたをよく知っておきたいものです。 次のサイトなどを参考にしてみてはどうでしょうか。

失業保険のもらい方・裏技
失業者生活関連情報Q＆Ａ
（ハローワークインターネットサービス）

◆◇◆ホームローンでも貸し剥がし？◆◇◆

もし、「金融機関はいつでも個人客に優しい」なんて思っている人がいるとしたら、それはちょっと甘過ぎるんじゃないですか。

ホームローン、住宅ローンの返済が遅れ始めてから、銀行に返済の猶予や減額の相談に行ったって、ダメなことがほとんどです。 そのまま滞納が続いたって、６か月ほどすれば保証会社から全額が代位弁済されるので、銀行からすれば無理して客を助ける必要もないんです。 話は聞いてくれるでしょうけど、笑顔で明るく断られるケースが多いと思いますよ。

それに、住宅ローンの返済が遅れるということは「よっぽど困っているんだな」と金融機関は判断します。 なぜなら、支払いが苦しくなっても、ほとんどの人はいろいろな毎月の支払いや借金の返済があるなかで、 住宅ローンだけは優先して支払おうとするからです。
だから金融機関は、「住宅ローンを滞納する人は、十中八九いずれ破綻するだろう」と考えるのが、当然といえば当然のことでしょう。 「ならば早く回収しよう」と考えたっておかしくありません。

もし金融機関に住宅ローンの返済猶予や減額を相談するんだったら、必ず「滞納する前に」行ってください。滞納してから悩んだって手遅れのことが多いですよ。

◆◇◆催促状・催告書への対応は？◆◇◆

金融機関からの電話や督促状・催告書などを、決して無視しないでくださいね。これらにどう対処するかによって、金融機関側のその後の対応がかなり違ってくるのです。

ご自分で対応するのに苦慮されているのであれば、弊社にお任せください。 任意売却の依頼をいただければ、あなたに代わって適切に対応します。

◆◇◆期限の利益の喪失後でも分割返済が可能？◆◇◆

ごくわずかですが、期限の利益の喪失後でも元どおり分割返済を認めてくれる金融機関があります。

でも、もちろんその場合は今まで遅れている分を一括して返済することが条件になりますが…。

◆◇◆悪質な業者を追い払う裏ワザ◆◇◆

これは簡単です。「インターホンが壊れています。連絡はこちらまで」と書かれた私の名刺をインターホンに貼り付けてください。私が撃退します。

怪しい業者だけですよ。その他は親切に対応します。

◆◇◆任意売却で現金を多く残す裏ワザ◆◇◆

ここの部分は他業者には知られたくない裏ワザです。裏ワザといっても、もちろん法律に違反する内容じゃありません。いわゆる「企業秘密」です。

ここまで読んだら、もうそろそろ信用していだだけませんでしょうか？お電話をお待ち申し上げます。

◆◇◆「任意売却費用は無料」のからくり◆◇◆

正確にいえば、任意売却の費用は無料ではありません。依頼者の手持ち資金の中から 「持ち出しをしなくてすむ」ということです。実際は売却代金の中から支払われるので、 仲介手数料のぶん、残債務は多くなります。

ところが、売却代金の中で債権者側から配分される仲介手数料とは別に、任意売却を依頼した あなたにも仲介手数料を用意させ、二重取りをしようとする悪質な業者もいます。

また、任意売却を不動産業者へ依頼した場合には、弁護士などとは違い着手金や相談料などの費用は もともと必要ありません。あくまでも成功報酬で、その上限額は売買価格の３％＋６万円に消費税を加えた額となっています。

◆◇◆ ブラックリストは自分で調べられる？◆◇◆

本来、ブラックリストなるものは存在しません。個人の信用情報のことをブラックリストと呼んでいるだけです。

本人であれば「自分がブラックになっているかどうか」を知ることができます。個人信用情報の開示内容は下記の機関で調べることができます。

・全国銀行個人信用情報センター［全銀協］（KSC）/銀行系
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
・(株)シー・アイ・シー（CIC：Credit Information Center）/信販・クレジットカード系
http://www.cic.co.jp/
・(株)日本信用情報機構（JICC）/信販・クレジットカード系と消費者金融など
（旧テラネット、旧シーシービー、旧全国信用情報センター連合会）
http://www.jicc.co.jp/

◆◇◆競売にかけられたのにタダで住める裏ワザ◆◇◆

これはウソのようなホントの話です。競売にかけても入札が見込めない物件は、競売にかけるだけでも手間がムダ。債権者も競売にかけません。

そのような物件にお住まいの方は、住宅ローンを延滞してもずっとタダで住んでいられる可能性があります。土地や建物に瑕疵（欠陥）があるとか、田舎で交通の便がものすごく悪いとか…。ある意味でラッキーかも！

◆◇◆ 競売にかけられた家は、おいしい商品？ ◆◇◆

競売にかけられたあなたの家は、競売業者の「おいしい商品」に。競売が知れた直後から、たくさんの競売業者が覗きにきます。

「引越し費用を100万円出します」とか「競売後も住んでいられますよ」と、甘い言葉で近付いてきますが、それはすべてその業者の利益のためにやっていること。 決してあなたのためなんかじゃありません。気をつけてくださいね。

◆◇◆任意売却を依頼すると３万円もらえるってホント？◆◇◆

あなたの家が競売にかけられるとその情報が裁判所から公開されるので、怪しげな業者が大量に押しかけてきたり、売却を促す不審なDMがたくさん送りつけられてきたりします。

下は競売にかけられた所有者宛に実際に送られてきたDMに添付されていた引換券で、「弊社担当者がご訪問させていただくか、アンケートにお答えいただいた方に、上記の金額をお支払いします」と書かれています。

どうですかね。仕事を依頼する側がお金をもらえて、仕事を受ける側がお金を支払う。それが少額だったとしても何か変じゃありませんか？そのツケはどこかに回るはずです。


◆◇◆ 任意売却や競売で不動産業者に騙されたら ◆◇◆

「何かおかしい」と思ったら、その不動産業者の免許権者の苦情相談窓口に連絡してみてください。 証拠となる領収書などの書面や録音テープなどを用意しておくことをお勧めします。

仮に騙されたことが分かって、何らかの損害が生じているなら、最高で1,000万円までは保証されます。

少なくとも任意売却を依頼する前に、宅建免許のある業者かどうかぐらいは調べておくほうが無難です。

・行政処分情報を調べるには
http://www.fudousan.or.jp/gyoseiinfo/index.html

◆◇◆共有持分を連帯保証人が住宅ローンで買取る裏ワザ◆◇◆

たとえば、夫と妻が２分の１ずつの共有持分でマンションを持っているとしましょう。ところが離婚することになって売却しようとしたら、 時価では1,000万円でしか売れない。住宅ローンの残りは2,000万円…。

このようなとき、夫か妻のどちらかが2,000万円の住宅ローンを組んで、相手側の名義を“当社なら”外すことができます。 細かいノウハウをここには書けませんけど。

◆◇◆専任媒介契約を解除するには？◆◇◆

何も分からないまま、金融機関から紹介された業者との間で専任媒介契約を結んでしまった。そんなとき、 契約の有効期間内でもこれを解除することはできます。

専任媒介契約を解除するためには電話１本でも可。解除通知の書面を送れば完璧です。

ただし、何の理由もなく専任媒介契約を解除しようとすれば、業者側でそれまでにかかった費用の実費分を請求されることにもなりかねません。 金融機関から紹介される業者がそのような費用を請求することはあまりないでしょうが…。

「自分で見つけて、自分のために動いてくれる任意売却業者へ頼み直す」というのもちゃんとした理由になります。

◆◇◆サービサーについて詳しく知りたいなら◆◇◆

サービサー（債権回収会社）について詳しく知りたいときは、次のリンクで確認してみてください。 制度の概要や、許可を受けたサービサーの一覧など細かく説明されています。

・全国サービサー協会
http://www.servicer.or.jp/

◆◇◆ 不動産コンサルティング技能登録者への報酬は？ ◆◇◆

定の試験に合格し実務経験を積んだ「不動産コンサルティング技能登録者」がいる不動産業者もありますが、この 「不動産コンサルティング技能登録者」の報酬については明確な額が決められていません。

もちろん「不動産コンサルティング技能登録者」に任意売却の相談などをしても、それが不動産業者としての 仲介業務の一部であれば別途の報酬を要求されることはありませんが、仲介業務とは独立した相談・ アドバイス業務として認められるものであれば、報酬の支払いが必要になるケースもあります。

「不動産コンサルティング技能登録者」が報酬を得るためには、あらかじめその目的と業務内容、 金額などを明らかにすることになっていますが、依頼をする側でも「不動産業者に任意売却を依頼 （その前提としての相談）」するのか、あるいは「不動産コンサルティング技能登録者に相談を依頼」 するのかを明確にしておく必要があります。

なお、報酬額に決まりがないとはいえ「不動産コンサルティング技能登録者」に任意売却を依頼して、 「不動産コンサルティング技能登録者が仲介をしたから手数料は５％」などということはありません。 仲介業務はあくまでも不動産業者としてでしかできないのですから。

◆◇◆ 宅地建物取引主任者賠償責任保険とは？ ◆◇◆

宅地建物取引主任者が、日本国内において宅地建物取引業法に基づいて遂行する業務により、 万一損害賠償責任が生じた場合に、被害者に対して支払わなければならない賠償金および争訟費用が支払われる保険です。

支払限度額は、１請求あたり5,000万円、契約期間中の総額で１億円となっています。

宅地建物取引業法で決められた１業者あたりの補償額1,000万円よりもだいぶ高くなっていて、 万一のことがあってもお客様に迷惑がかからないようにしています。

もっとも、その「万一」がないように、いつも細心の注意を払って業務にあたっていますけどね。