住宅ローン破綻時の支払の優先順位

住宅ローン破綻した時、

数ある毎月の支払いの中でどれを優先していいか?

おそらく初めての経験ですし、

そおれぞれの支払先に聞くようなことでもありません。

任意売却を決断したのならそれぞれの支払先の

優先順位があります。

この支払の優先順位を間違ってしまうと

任意売却することに支障をきたしてしまうことが

起こりえますので注意が必要です。

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「どうして銀行は損をしてまで任意売却に応じるのですか?」

任意売却の質問でよくある質問です。

「どうして銀行は損をしてまで任意売却に応じるのですか?」

この質問はほんとうは間違っています。

実は銀行は任意売却により貸付金を全額回収できなくても

損をしないようになっているのです。

その仕組みは「住宅ローン信用保証」です。

皆さんは住宅ローンを借りるとき

連帯保証人や保証人を立てた記憶はないと思います。

その代わり住宅ローン信用保証会社に

保証人になってもらっているはずです。

つまり、

住宅ローン破綻して返済が出来なくなると

住宅ローン信用保証から住宅ローン借入者に代わり

銀行へ全額一括で支払われるのです。

ですから銀行は損をしないのです。

住宅ローン信用保証の仕組みについて

スタッフSがわかりやすく解説しています。

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別荘やリゾートマンションの任意売却

別荘やリゾートマンションの任意売却の相談が増えています。

年に数回しか使わない別荘やリゾートマンションは

所有しているだけで固定資産税・管理費・修繕積立金・メンテナンス費などが

住んでいる住宅と同じようにかかるのです。

今の時代は別荘やリゾートマンションは自分で所有するより

使いたい時に借りるほうが絶対お徳なのです。

別荘やリゾートマンションの処分にお困りの方は

任意売却推進センターへ相談してください。

相談も依頼も無料です。

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任意売却中も住宅ローンは支払い続けなければならない。

「任意売却中も住宅ローンは支払い続けなければならないのか?」

よくある質問です。

そもそも任意売却とは住宅ローンの支払いができない場合の

債務整理の方法です。

当然ながら支払をできるのであれば任意売却する必要がありません。

支払えないから任意売却するのです。

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任意売却すると再就職の際に不利になる

「任意売却すると再就職の際に不利になる」

決してそのようなことはありません。

そもそも、就職しようとする会社には、

自ら話さないかぎり任意売却をしたのか、

借金が残っているのかわかりません。

また、

新しい会社に債権者からの取立てがくるのでは・・・

というご心配も必要ありません。

任意売却や借金があることは個人情報にあたりますので

債権者から秘密が漏れることはありません。

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任意売却すると銀行口座は差押えられる

「任意売却すると銀行口座は差押えられる。」

任意売却したからといって、

いきなり銀行口座が差押になることはありません。

債権者が差押をするには裁判所の手続きをしなければなりません。

ただし、

融資銀行の口座預金は口座をロックされ

支払いにあてられてしまう事がありますので注意が必要です。

もちろん、

任意売却の際に引き出して口座残高をゼロにしておけば問題ありません。

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税金の差押があると任意売却できない

税金の差押があると任意売却できない。

滞納税に限らず、何らかの差押がなされている場合は

任意売却の対象不動産の売却は非常に困難です。

差押を解除してからでなければ購入する人はいません。

差し押さえの金額が小さければ、

購入者が負担してくれる場合もありますが、

そのような事例はほとんどありません。

そこで、

わたしたちは住宅ローン信用保証などの債権者へ

任意売却代金の中から滞納税差押解除費用を捻出してもらえるよう交渉します。

それと同時に、

滞納税処分による差押をしている自治体に差押解除の

減額を求めて交渉します。

そして、

この債権者への捻出交渉と自治体の解除交渉により

ほとんどの任意売却の取引はまとまるのです。

ただし、

滞納税金額が高額であり、自治体が減額交渉に応じない場合は

競売になってしまう場合もあります。

横浜市などは延滞税も含めて全額支払わなければ

差押解除には応じません。

そのため、

任意売却推進センターでは任意売却の依頼を受けたら

前もって自治体と交渉するようにしています。

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競売にかけられても任意売却は可能です

競売にかけられてしまったら任意売却は出来ないと

思い込んでしまっている方がいます。

銀行の窓口担当者や不動産業者でも

時々そのような思い込みをしている人がいるくらいですから

一般の方なら無理もありません。

しかし、

ほとんどの住宅ローン信用保証などの債権者は

競売にかけてからでも任意売却には応じてくれます。

このことは競売での処理よりも回収が多く見込めてかつ、

競売よりも回収機関が短い任意売却のほうが

債権者にとっても債務者にとっても有利だからです。

競売にかけられれ前に任意売却を申出るほうがいいのですが

何らかの事情で競売にかけられてしまってかでも遅くはありません。

任意売却推進センターへ相談してください。

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任意売却後の残債務の請求は妻や子供まで及ぶのか?

「任意売却後の残債務の請求は妻や子供まで及ぶ?」

任意売却後に残る債務は

保証人や連帯保証人になっていなければ

本人以外に請求されることはありません。

借金の請求や取立てについては、

第三者にわかるような取立ては法律により禁止されています。

ですから、

職場や隣近所など借金の取立てだとわかるようなことはありません。

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任意売却してしまえば残債務は消えてなくなる。

任意売却は債務整理の一つの手段にすぎません。

任意売却とは担保不動産を売却し債務が残る売り方のことです。

したがって、

「任意売却してしまえば残債務は消えてなくなる」

というようなことはありません。

任意売却後にはじめて残債務が確定し、その残債務を

どのように処理していくのかが大事なことになります。

ほとんどの方は毎月5,000円とか10,000円などの少額返済して行くことになります。

任意売却後の残債務が数百万円から1000万円を超えるようですと

一生かかっても支払いきれません。

これでは新しい人生を送るには気が重たくなります。

では、

この残債務を消すにはどうすればいのでしょうか。

通常の住宅ローン信用保証などの債権者は

任意売却後の残債務はサービサー(債権回収会社)へ

安く売却してしまいます。

その売却先のサービサー(債権回収会社)と交渉して

一部金を支払うことで残債務を免除してもらえるという方法があります。

そのほかでは自己破産をするという方法もありますが、

自分の経歴に傷がつくため選択される方は少ないようです。

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任意売却のことを隣近所に知られたくない

「任意売却のことを隣近所に知られたくない」
「極秘売却したい」

とは誰しも思うことでしょう。

住宅ローン破綻したことはできれば隠しておきたいところです。

このような危惧をされるのは当然のことです。

任意売却に出すと見学者がきますので

売却することを隠すことはできません。

しかしながら、大丈夫です。ご安心ください。

任意売却で売却するのか、通常売却なのかは

自ら話さないかぎり知られることはありません。

それでも、隣近所に限らす一切分からないように売却したいという方もいます。

その場合は、不動産買取業者へ引き取ってもらえば

宣伝広告などすることなく売却できますので

極秘売却できるでしょう。

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任意売却に関する誤解

任意売却とはそもそも通常の売却とほとんど代わりません。

しかしながら、「任意売却」という単語が一般的ではないため

さまざまな誤解や誤った解釈をされてしまっているケースがあります。

以下は任意売却推進センターへ寄せられた相談の一部です。

・任意売却すると隣近所や会社に知れ渡ってしまう。
・任意売却してしまえば残債務は消えてなくなる。
・任意売却後の残債務の請求は妻や子供まで及ぶ。
・競売にかけられたら任意売却はできない。
・税金の差押があると任意売却できない。
・任意売却すると銀行口座は差押えられる。
・任意売却すると再就職の際に不利になる。
・任意売却中も住宅ローンは支払い続けなければならない。
・任意売却したら自己破産しなければならない。

これらの多くは誤解や間違いであり、

ネットの情報を鵜呑みにしてしまったり、

友人知人の専門家ではい人たちからの、

間違った情報だったりします。

任意売却に関することは専門家に相談してください。

間違った情報により任意売却を進めてしまうと

後で取り返しがつかなくなります。

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住宅ローンを借りた時点であなたのブラックリスト(個人信用情報)は

住宅ローンを借りた時点であなたのブラックリスト(個人信用情報)は

つくられます。

住宅ローン破綻するとブラックリスト(個人信用情報)には

「事故」として記載されます。

このブラックリスト(個人信用情報)は住宅ローンの借り入れの際に

同意書にサインしていますので住宅ローンに限らず、

ローンを借りると必ずあなたのブラックリスト(個人信用情報)は

存在するのです。

ただし、

そもそも「ブラックリスト」というものは存在しません。

世間一般ではこの金融機関の「個人信用情報」に

「事故」として記載されると「ブラックリスト」

とよんでいるのです。

この個人信用情報は本人もしくは本人から承諾をもらっている

下記の機関に加盟している金融機関なら

いつでも調べることが出来ます。

全国銀行協会(JBA)
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
銀行系の情報機関です。

割賦販売法・貸金業法指定情報機関(CIC)
http://www.cic.co.jp/
信販やクレジットカード系の信用情報期間です。

日本信用情報機構(JICC)
http://www.jicc.co.jp/
信販やクレジットカード、消費者金融系の信用情報機関です。

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自己破産をすると銀行口座が使えなくなる?

任意売却推進センターへの相談では任意売却後に

自己破産を選択される方が増えています。

その際によくある質問が

「自己破産をすると銀行口座が使えなくなる?」

というものがあります。

しかし、ご心配は要りません。

自己破産したからといって銀行口座が使えなくなることはありません。

電気ガス水道などの引き落としや預金の出し入れなど

通常通りに使えます。

ただし、

銀行で新たにローン融資をうけることはできません。

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任意売却と自己破産

任意売却すると

「自己破産しなければならない」

と勘違いされている方がいますが、

これは大きな間違いです。

任意売却も自己破産もそれぞれ借金解決の一つの方法なのです。

通常は任意売却すると残債務が残り、

この残債務は自動的に消えてなくなることはありません。

当然に支払っていかなければなりません。

しかしながら、

債権者は債務者の経済状況はよくわかっていますので

無理な取りたてはせず、

5,000円や10,000円などの少額返済に応じてくれますし、

失業していたら再就職できるまで返済を猶予してくれるのです。

しかし、

この残債務が1000万円を超えるような高額ですと

一生かかっても支払いきれません。

そのような状態の時は、

自己破産をして残債務を帳消しにして

人生の再出発をはかるのも一つの選択ではあります。

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